При сложившейся ситуации на рынке недвижимости сегодня, упрощенно говоря и идеализируя, есть две схемы поиска и покупки квартиры. Первый способ. Покупатель сам «шерстит» всю прессу, договаривается, сам смотрит квартиры. Но, скорее всего, у него хватит благоразумия не завершать сделку без консультации с профессионалом. Самостоятельно решить проблему взаиморасчетов Вы вряд ли сможете. Покупателям, пошедшим по этому пути, особо не стоит рассчитывать сэкономить деньги, ища в газете прямой телефон продавцов. Их там очень не много, а цена всегда одинакова с предложениями агентств. Часто покупателей сбивает с толку грозная фраза: «У застройщика цены ниже». В подавляющем большинстве случаев, авторы таких рекламных объявлений сами агентства, которые пополняют таким образом свои базы данных. Второй способ. Покупатель полагает, что решение любой задачи необходимо начинать с поиска профессионала, способного найти оптимальное решение: «Каждый должен заниматься своим делом». Возможно, он считает не разумным, не экономным, ниже своего достоинства тратить драгоценное время на поиск и отбор вариантов, организацию просмотров и т.д. А хочет получить комплекс услуг: подбор квартир, их анализ, просмотр, разъяснение, подводные камни и оптимальные решения, определение рисков и их вероятность, организация и проведение сделки, послепродажная поддержка. Покупатель находит фирму, на которую может положиться в этом важном деле («Доверяй своему аптекарю»). К сожалению, существует и третий способ покупки квартиры — нечестный. Покупатель обращается в агентство и после того как квартира найдена агентом и все подготовлено к продаже, пытается договориться с продавцом о самостоятельном проведении сделки. Такая сделка проходит, если: продавец тоже нечестный, некомпетентный.
Почему покупатели идут по первому пути? Во-первых, в силу привычки. В надежде, что, сам все сделаю не хуже и дешевле. Этот подход — наследие социалистического «натурального хозяйства», когда все самостоятельно ремонтируют свои машины, квартиры и т.д. Во вторых, из-за незнания или неверия в возможность оказания таких услуг на профессиональном уровне. Большинство из покупателей даже не подозревают об этом. Поэтому сложно упрекать их в том, что они начинают поиск квартиры не так, как это видится профессионалу. Хотелось, чтобы Вы осознанно выбрали второй описанный выше вариант поиска квартиры. Те, кто приходят к этому, увереннее идут по жизни. Все, чем они занимаются, делается серьезно, прагматично, продуманно, профессионально, крепко и надолго. Обзвонить сегодня покупателю несколько агентств или дать рекламные объявления на свои телефоны все равно, что встать у метро с плакатом: «У меня есть 30000$. Подскажите, что мне с ними сделать». Что плохого в «самостоятельном» поиске и покупке? Потеря времени. Дело не только в звонках и разговорах, но главное — сам процесс поиска получается очень длительным и рыхлым. Для того чтобы понять в результате телефонного разговора, что представляет собой квартира, нужно знать, о чем спросить, разгадать, что хотят от Вас скрыть. Это дело агента.
Не каждый риэлтер, даже отлично владеющий знаниями о вторичном рынке, возьмется консультировать Вас при приобретении строящегося жилья. Пакет договоров, особенности и нюансы оформления — все здесь совершенно другое. Подписывая договор долевого участия покупатель становиться партнером фирмы, которая занимается строительством дома. Он принимает на себя все риски, связанные со строительством. В случае каких-либо срывов его не защитит закон о правах потребителей. Покупатель дает фирме деньги на строительство дома. Фирма обязуется организовать это строительство, привлечь других инвесторов, сдать дом государственной комиссии, зарегистрировать (предоставить документы для регистрации) Ваше право собственности на квартиру в определенный срок и передать Вам квартиру. Гарантий успешной деятельности коммерческой фирмы никто не дает. Приходится полагаться на ее репутацию, если она успела сложиться. Кроме явной растраты денег, чего в нашем городе в последние годы практически не происходит, инвестора может ждать много других возможных неприятностей. Самое распространенное — срыв сроков сдачи жилья и задержки получения прав собственности. Обычно заселение дома у нас начинается в лучшем случае на квартал позднее, чем обещают строители. С регистрацией права собственности ситуация сложнее. После приемки дома госкомиссией застройщик должен предоставить в регистрирующие органы объемный комплект документов на дом, и только после этого в течение месяца (официальный минимальный срок) бюро должно выдать дольщикам свидетельства о праве собственности. Т.к. количество предоставляемых документов достаточно велико, постоянно возникают корректировки в их количестве и качестве со стороны регистрирующих органов. Прежде чем подать документы на регистрацию должны быть проведены сверки взаиморасчетов и урегулированы все спорные вопросы между инвесторами, а их в процессе строительства накапливается немало. В самом органе регистрации сроки не выдерживаются. В результате подготовка документов затягивается на несколько месяцев. В худших случаях — на целый год. Только при получении свидетельства о регистрации покупатель вздыхает спокойно — квартира не оказалась проданной несколько раз, все споры между инвесторами разрешены, можно, наконец, прописаться (зарегистрироваться) в новой квартире. Последнее опять-таки возможно, только если уже заключен договор об обслуживании с паспортно-визовой службой и РЭУ. Были случаи, когда и этот процесс затягивался на долгие месяцы. Но риск — благородное дело. У квартиры в новом доме масса достоинств — хорошие планировки, новые коммуникации, соседи равного социального статуса, возможность выбора отделки, перепланировки и объединения квартир на стадии строительства за сравнительно небольшую доплату, отсутствие череды предыдущих сделок, рассрочка.
Несмотря на многочисленные попытки широко распространить банковские кредиты на покупку жилья, договор долевого участия на сегодня остается единственным работающим способом для того, чтобы растянуть оплату квартиры на некоторый срок. Одна из особенностей покупки квартир в строящемся доме — отсутствие типовых договоров. Условия строительства каждого дома, а также и юридическая основа права продажи каждой квартиры у того, кто ее предлагает, — индивидуальны. Для покупателя квартиры в строящемся доме есть только одно правило — без юриста, представляющего Ваши интересы, не стоит вести даже предварительные переговоры. Составление договора о долевом участии, анализ возможных рисков очень сложное дело, доступное только профессионалам, специализирующимся на этих вопросах.
Наиболее дешевые квартиры, на самом деле, не у заказчика или генерального инвестора, а у тех, кто поставляет стройматериалы, получая в оплату не деньги, а квартиры. Цементному заводу или производителю лифтов нужны оборотные средства — деньги. Ему не нужны квартиры. Поэтому они стараются как можно быстрее от них избавиться. Очень часто по демпинговым ценам. В этом-то и подвох. Покупая квартиры, полученные в результате бартера, необходимо особо тщательно проверять предоставляемые документы. Нередко они оформлены безграмотно, т.к. директора фирм-поставщиков цемента, сантехники, электрики и т.д., в основном, далеки от юридических аспектов недвижимости. Без поддержки профессионала покупать квартиру в строящемся доме нельзя. Его задача заключается как в проверке предоставляемых документов, так и в составления договора долевого участия таким образом, что для фирмы в любой сложной ситуации самым выгодным исходом является передача квартиры Вам.
В нашей стране, также существуют страховые компании, которые за 1-3% от реальной стоимости квартиры после вышеупомянутой проверки истории предыдущих продаж, выдают покупателю страховой полис. В случае оспаривания права собственности страховая компания берет на себя все расходы по ведению дела в суде, предоставлению адвокатов. А в случае решения суда о лишении покупателя права собственности компания выплачивает полную стоимость, указанную в договоре страхования. Страхование — цивилизованный путь защиты своей собственности, а точнее средств затраченных на ее покупку, потому что в нашей стране не страхуется титул (право собственности) добросовестного приобретателя. Стоимость страхования зависит от срока страхования. Самый дорогой — 10 лет — срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Страхование на год — бессмысленно, так как обычно судебные дела по жилищным спорам не длятся менее года. Существуют промежуточные сроки страхования, например, 3 года. Считается, что если в течение этого времени не возникли споры, то вероятность появления их в будущем — минимальна.
